广州市商业综合体选址优化研究

一、研究背景及目的

随着经济的发展，商圈功能趋向于集约化和综合化，土地供给稀缺，民众消费升级，愈趋于一站式便利服务，需要一种综合多样化的商业服务业态，这些因素有力地推动了商业综合体的快速发展。各商圈间存在辐射范围重叠，竞争激烈，新进商业综合体，如何选择最适合位置，覆盖最广泛消费群体，获得最佳竞争优势，显得尤为重要。部分综合体开发不考虑区域科学性，选址不当，重复建设，既造成资源浪费，也加大了开发风险。科学选址有助于避免盲目开发，减少不必要的损失，提高社会经济效益。选址优化实际上是将多个影响因子进行对比，构建多个目标约束变量，选出最合理经营场所的过程。传统选址方法基于抽象的数学模型或假设，大多是静态统计模型，现实运用中容易脱离实际情景。随着信息技术的发展，地理信息系统（GIS）因其具有可视化的优点，具有强大的空间分析功能，便于展示和辅助决策，在选址问题上的作用越显突出，被广泛用于选址决策问题上。

广州作为一线城市，商业竞争激烈，对商业综合体选址优化的研究具有重要意义。黄埔区作为广州经济发展的主引擎之一，毗邻商务中心区，可供出让土地相对较多，是具有较大发展潜力的发展区域，故本文选取黄埔区为主要研究对象，借助ArcGIS 对现有商圈、路网、人口、交通配套等因素进行综合分析，为优化选址提供直观、可视化决策支持。

二、研究方法与选址基本要求

（一）研究方法。本文主要分析方法有提取分析、缓冲分析、距离分析、密度分析、邻域分析、重分类、叠加分析、网络分析。将各指标进行综合评估，对实际选址与目标要求之间的拟合情况进行分析，选出最优化选址。

（二）优选选址基本要求。本文考虑的相关因素有：城市用地规划、人口分布、竞争对手分布、道路网络、公共交通配套等，基本要求如下：（1）与其他竞争对手保持一定距离；（2）位于人流量密集区；（3）位于道路通达度较高的地区；（4）公共交通配套便捷程度较高地区；（5）位于商业相对发达且经营面积可获得的建设区域。

表1 指标说明及权重划分一览表指标指标说明覆盖居民点数主要辐射范围覆盖居民点人口密度镇域人口密度竞争激烈程度竞争对手影响辐射范围道路可达度网络道路通达状况公交便捷度公共交通便利程度指标极性-指标分级赋值目标选址半径3km 范围，覆盖村委、社区居委等居民聚居点数量赋予级别得分镇区每平方公里单位面积人口数量，ArcGIS 计算划分6 个密度级别，密度最高为6 分，最低为1 分爬虫抓取空间坐标数据，ArcGIS 计算欧氏距离及缓冲范围，划分5 个级别，距离竞争对手越近，竞争激烈程度越高，赋值为1 分，最远则赋值为5 分划分3 个级别，全域道路通达度最优为3 分，局域道路通达度最优为2 分，其余为1 分以地铁、公交为主的公共交通站点分布密度，划分5 个级别，最高5 分、最低1 分+ + + +

三、指标与数据采集处理

根据选址的基本要求，本文选取人口密度、选址覆盖居民点数量、竞争激烈程度、道路可达性情况、公共交通便捷程度作为主要选址的判断指标。（表1）

主要数据来源：（1）通过爬虫程序在百度坐标拾取系统抓取黄埔区地铁站点出口38 个、公交站962 个、大型商业广场位置66 个。（2）通过OSM 地图提取地铁线路4 条，公路数据192条；黄埔区镇矢量图14 个，村委、居委聚居点分布位置58 个。（3）通过广州市土地利用规划图掩膜提取新出让商服用地图斑，共获得可用备选地址23 个。（图1）

（一）土地利用规划图筛选目标选址。从广州城市土地利用规划图中提取黄埔区新出让的商服用地栅格图斑，得到商服用地图层，共计23 个候选位置，通过转换工具，把候选商服用地转化成矢量点数据，按位置顺序分别编号1～23 号。

（二）主要居民聚集点人口密度。商业行为与人口密度成正相关，人口密度越大，消费的概率和频率相应越大，人口密度高的候选地址优先级越高。通过查询广州市及黄埔区政府公布的相关统计公报，获取58 个主要居民聚居点的常住人口统计数据，以人口数/镇区面积求得到人口密度，以每平方千米800人、1，000 人、2，000 人、4，000 人、6，000 人、10，000 人进行密度分级，分别赋予1～6 分值，数值越大，人口密度越大。通过距离分析计算备选目标地址辐射范围欧氏距离，与商业综合体中心距离越大，则影响作用越弱。本文将目标选址3km 有效范围内覆盖村委、居委等居民点数量作为评估辅助人口密度的另一指标，采用近邻分析，以3km 为半径，获得候选商服用地到各居民点之间的距离，通过频数统计可得各候选地址能有效覆盖的居民点数量。（图2、图3）

文章来源：《广州化工》 网址: http://www.gzhgzz.cn/qikandaodu/2020/1013/478.html