星河湾落第六子 114亿摘广州贤江村里的旧改与资(2)

而伴随着大本营广州的旧改浪潮，黄文仔对于星河湾也有了更大的规划与规模诉求。

据悉，在2018年会时，其就表示"以质的提升确保量的增长"，其中城市更新项目是他重要的扩张手段；同年5月份，彼时星河湾副董事长吴惠珍在接受媒体采访时也曾指出，星河湾对城市更新项目高度重视，"是我目前的重要工作之一"。

有业内人士便对观点地产新媒体指出，之前星河湾在广州、深圳等地已经签订了不少的城市更新项目，只是未曾向外披露。

直到2019年5月28日，黄埔区萝峰旧村钩机鸣响迎来了正式的开工，而操盘手正是星河湾。

这个项目是星河湾的旧改首子，可以看出星河湾对其倾注了不少人力物力，并仅用了一年时间便完成从项目批复到进入复建动工阶段。

当年，黄文仔之女、星河湾总裁黄健慧也曾透露，星河湾在洽谈且达成初步意向的旧改项目已有十几个，总开发建面将超2000万平方米，多在广州、深圳这样核心的大湾区城市。

此后星河湾部分旧改项目开始慢慢进入大众视野。

尤其在2020年，其自8月开始，连下番禺万博CBD板块塘步东村旧改、南村村旧改及沙头街小罗村旧改，改造投资达207.67亿元。

观点地产新媒体查阅获悉，在2020年，星河湾旗下主要发债平台广州番禺海怡房地产开发有限公司于一则债券报告中表示，"公司在2020年跨跃式地发展，新成立运营管理中心，大力推广全信息化、标准化系统的建设，新增土地储备和收购项目近一倍，项目融资增长显着。"

而到了今年，星河湾在3月与广州番禺西一村旧改合作正式签约，项目改造范围的总用地面积为63.12公顷，预计改造总成本79.4亿元。星河湾联席董事长吴惠珍表示，集团将打造西一村成为滨江新城，引入高端产业，提升村民房屋价值，提高集体物业收益。

计入最新的黄埔贤江村，目前星河湾共中标广州六个旧改项目，分别位于黄埔区、番禺区，共估计改造成本已达464.07亿元。

虽动辄上百亿的改造成本让人不免疑惑这些房企的资金压力，但事实上旧改成本并非一次性投入，一般越大面积的旧改，后面的发展空间和价值兑现才越大。

即是说，前期介入的资金压力并不会太大，随着循序渐进对于资金量的需求才会增大；且一般房企会通过融资区的部分地块开发获得资金，从而进行滚动开发。

据悉，星河湾最大的旧改项目萝峰村复建安置区和融资区便各分为五期，每期复建安置区和融资区同步开发，一至五期投入分别为67.85亿元、42.85亿元、41.82亿元、61.93亿元、37.58亿元。

星河湾曾预计，萝峰村项目完整开发周期约为10年左右。

同时观点地产新媒体从债券报告查阅发现，星河湾还针对旧改项目进行了一些融资。如在海怡地产2020年中期债券报告中提出，下半年将加大放款力度，积极推进几个大型项目的签约和提款，其中就包括萝峰项目的剩余放款；塘步东村和南村村保证金项目贷款放款4.8亿元等。

不过对于星河湾此类旧改新手来说，其对于旧改项目还是抱着一定谨慎态度。债券报告中就显示，星河湾要求在旧改方面要甄选个别拆迁难度低、风险可控的城市更新项目进行深耕，保证未来3-10年的土地储备。

然而从旧改到转化土储或许还需要很长的周期，就如广州旧改巨头之一的保利，即便其手里掌握数十个旧改，截至目前转化的项目也仅有零星几个。

截至2020年6月30日，广州番禺海怡房地产显示，其剩余可售项目规模为152.33万平方米。从区域分布看，星河湾于一、二线城市截至2020年6月末可售面积占比分别为14.32%和64.91%，剩余20.78%全部为汕尾星河湾。

其中，就单个项目的可售货值而言，最高的是沈阳星河湾项目，尚余可售货值为89.66亿元；其次为汕尾星河湾项目，尚余可售货值合计为47.69亿元。

可以窥见，目前支撑星河湾销售的仍是中高端的住宅开发项目，距旧改收获期仍有很长一段时间。

文章来源：《广州化工》 网址: http://www.gzhgzz.cn/zonghexinwen/2021/0620/1571.html